Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một ngưỡng cửa chuyển giao quan trọng khi chu kỳ "tiền rẻ" chính thức khép lại.
Ở thời điểm hiện tại, lãi suất vay mua nhà đang tăng, nhưng nhiều ngân hàng vẫn quảng bá mức từ 3,99 - 6%/năm.
Thực tế, các mức 3,9 - 6%/năm thường chỉ áp dụng trong 3 - 6 tháng đầu. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên trên 10%/năm, thậm chí 12 - 14% tùy thị trường. Ngân hàng có thể cho vay tới 80 - 85% giá trị tài sản, nhưng chuyên gia khuyến nghị không nên vay quá 80% và tổng tiền trả nợ hằng tháng không vượt 50% thu nhập.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, dù mặt bằng lãi suất đã có những nhịp điều chỉnh nhất định so với thời điểm đạt đỉnh 13-14% vào cuối năm 2022, thực tế nhiều nhà đầu tư vẫn đang phải gánh chịu những khoản vay cũ với lãi suất thả nổi dao động từ 11% đến 12%.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi về sức đề kháng của thị trường và khả năng thích nghi của nhà đầu tư trước áp lực tài chính trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Theo nhận định của ông Nguyễn Minh Tuấn (CEO của AFA Capital) trong talkshow "Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, thị trường bất động sản ra sao khi hết chu kỳ tiền rẻ", xu hướng lãi suất trong năm 2026 sẽ rất khó để hạ sâu.
Ông phân tích rằng áp lực từ mục tiêu tăng trưởng tín dụng và nhu cầu giữ tỷ giá ổn định sẽ là những rào cản lớn ngăn cản một đợt giảm lãi suất mạnh mẽ.
Điều này đặt ra một thách thức trực diện cho những ai đang vay vốn để sở hữu bất động sản. Khi lãi suất không còn ưu đãi, nếu không có một kế hoạch tài chính chuẩn bị kỹ lưỡng cho việc trả nợ ngân hàng, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng phải bán tháo tài sản với giá rẻ để giải tỏa áp lực dòng tiền.
Một đặc điểm nổi bật của thị trường năm 2026 chính là sự lệch pha giữa giá trị tài sản và thu nhập thực tế của người dân. Ông Tuấn chỉ ra rằng tại các đô thị lớn như Hà Nội, mức giá căn hộ chung cư vốn được coi là cao ở ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2 nay đã vọt lên mức 120 triệu đồng/m2.
Vị chuyên gia này đặt câu hỏi về tính bền vững của mức giá này khi kỳ vọng tăng giá để bán lại cho người sau có thể đã đi đến hồi kết. Khi thu nhập dân cư không tăng trưởng tương xứng với giá nhà ở mức hàng chục tỷ đồng, thị trường sẽ đối mặt với một sự đình trệ về thanh khoản, đòi hỏi nhà đầu tư phải đặc biệt lưu tâm đến việc quản trị dòng tiền.
Trong bối cảnh nguồn cung được dự báo sẽ ra mắt rầm rộ sau những nỗ lực tháo gỡ chính sách, một làn sóng thanh lọc mạnh mẽ sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt là ở phân khúc đất nền tỉnh lẻ.
CEO Nguyễn Minh Tuấn đánh giá đất nền là loại tài sản rủi ro vì không tạo ra dòng tiền ngay lập tức như chung cư hay nhà phố cho thuê. Nhiều nhà đầu tư trước đây đã sử dụng đòn bẩy tài chính lên tới 70-80% để đầu cơ vào đất nền với hy vọng sinh lời nhanh, nhưng khi thời gian ân hạn nợ gốc kết thúc và lãi suất tăng cao, họ đang phải đối mặt với khó khăn thực tại.
Ông Tuấn cho rằng việc cắt lỗ là hệ quả tất yếu đối với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm quản trị dòng tiền, khi mà rủi ro từ việc đi vay đã nhân lên gấp bội trên một tài sản vốn đã không có tính thanh khoản cao.
Để tồn tại và thành công trong chu kỳ mới, ông Nguyễn Minh Tuấn đưa ra lời khuyên về quản trị thu nhập. Theo đó, tổng chi phí trả lãi vay và gốc hàng tháng cho bất động sản không nên vượt quá 30% tổng dòng tiền thu nhập.
Nếu con số này chạm ngưỡng 50%, nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc vì áp lực tài chính sẽ trở nên cực kỳ nặng nề, nhất là khi công việc kinh doanh hoặc khả năng cho thuê tài sản không thuận lợi.
Ông nhấn mạnh rằng quản trị dòng tiền trong đầu tư cá nhân là vô cùng quan trọng và đây thường là điểm yếu của các nhà đầu tư Việt Nam, những người vốn quen với việc "vay và mua" liên tục trong những chu kỳ thuận lợi mà quên đi kịch bản khó khăn về thanh khoản và lãi suất.
Khi nói về thời điểm cắt lỗ, CEO Nguyễn Minh Tuấn cho rằng nếu một tài sản đã giảm giá 30% trên nền tiền vay, đó là lúc nhà đầu tư cần nghiêm túc nghĩ đến việc bán đi để giảm bớt rủi ro, tránh trường hợp mất trắng thành quả.
Tuy nhiên, bất động sản có đặc thù là khi giá lên thì không ai muốn bán do hiệu ứng "giàu có" ảo, nhưng khi cần bán thì lại khó tìm được người mua. Vì vậy, việc xác định rõ mục tiêu lợi nhuận và sẵn sàng thanh khoản khi thị trường còn sôi động là một chiến lược thông minh.
Ngược lại, đối với những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm hiện đang nắm giữ tiền mặt, giai đoạn lãi suất cao chính là cơ hội "đi săn" những tài sản bị giảm giá sâu do áp lực tài chính của chủ sở hữu.
Năm 2026 không phải là năm của những quyết định đầu tư theo cảm tính hay chạy theo đám đông. CEO Nguyễn Minh Tuấn khẳng định, kiến thức tài chính và khả năng quản trị dòng tiền chính là "vũ khí" quan trọng nhất để nhà đầu tư vượt qua giai đoạn thanh lọc này.
