Bạt ngàn nhà bị phát mãi để thu hồi nợ
Theo nhật báo The Nation, thị trường nhà ở Thái Lan đang trải qua biến động lớn, khi nợ hộ gia đình tăng vọt dẫn đến số lượng vỡ nợ thế chấp gia tăng, kéo theo sự mở rộng mạnh mẽ của thị trường bất động sản đã qua sử dụng.
Dữ liệu mới cho thấy danh mục tài sản bị phát mãi do Cục Thi hành Pháp luật Thái Lan (LED) quản lý đã tăng hơn 210% trong một năm, báo hiệu khủng hoảng khả năng chi trả nghiêm trọng đối với nhiều chủ nhà tại nền kinh tế lớn thứ 2 Đông Nam Á.
Phát mãi là việc bán tài sản thế chấp do người vay không trả được nợ. Khi một chủ nhà vỡ nợ thế chấp (không trả được khoản vay), ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng sẽ thu hồi tài sản (như nhà, đất) để bán ra thị trường nhằm thu hồi nợ. Tài sản phát mãi thường được bán với giá thấp hơn thị trường để nhanh chóng thu hồi vốn.
Trong khi khủng hoảng phản ánh khó khăn tài chính của những người gặp vấn đề trong việc thanh toán, nó cũng tạo ra “cơ hội vàng” cho cả người mua nhà lần đầu tìm kiếm căn nhà giá rẻ và các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm.
Ông Surachet Kongcheep, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman & Wakefield Thái Lan, nhận định xu hướng này phản ánh trực tiếp thu nhập giảm và áp lực nợ tăng, buộc thị trường nhà ở trong nước tại “xứ sở Chùa Vàng” phải chuyển hướng.
Đợt tài sản phát mãi mới nhất vào LED là 67.641 căn, tăng 210,1% so với quý II/2024.
Điều quan trọng là sự tăng vọt này không phản ánh ở các ngân hàng thương mại, khi tài sản không sinh lời (NPA) của họ giảm 11,9%, chỉ còn 6.144 căn.
Điều này cho thấy các tổ chức tài chính đang ngày càng có xu hướng bán nợ rủi ro cao và chuyển tài sản trực tiếp cho LED hoặc các công ty quản lý tài sản (AMC) thay vì giữ lại.
“Chính sách cho vay nghiêm ngặt và thu nhập hộ gia đình trì trệ khiến thị trường nhà cũ phản ánh vấn đề kinh tế nhanh hơn so với nhà mới”, chuyên gia bất động sản Thái Lan Surachet nhận định.
Nhà cũ vượt trội so với nhà mới
Sức hút của những căn nhà đã qua sử dụng rất đa dạng. Chúng thường rẻ hơn đáng kể so với nhà mới, đồng thời có những đặc điểm không còn xuất hiện trong các công trình hiện đại, như diện tích sử dụng lớn hơn và vật liệu cũ chất lượng cao hơn.
“Hãy nghĩ đến một căn hộ chung cư từ 20 năm trước: diện tích 90–100m², ban công rộng và vật liệu gỗ thật, những thứ gần như không tồn tại trong các căn hộ chung cư hiện đại tập trung vào việc cắt giảm chi phí”, ông Surachet giải thích.
Khi các dự án nhà mới tại các vị trí đắc địa - đặc biệt là nhà chung cư và nhà riêng ở khu vực Greater Bangkok - trở nên khó mua do giá đất và vật liệu tăng, thị trường nhà cũ đã trở thành “đối thủ thực sự” của nhà mới.
Cơ hội đầu tư đi kèm rủi ro
Đối với các nhà đầu tư có kinh nghiệm, bất động sản được bán qua LED và AMC rất hấp dẫn, với giá thường thấp hơn 20 - 40% so với giá thị trường.
Tuy nhiên, việc mua những tài sản phát mãi này tiềm ẩn những rủi ro đáng kể, bao gồm tình trạng tài sản kém, sự phức tạp về mặt pháp lý, khả năng bị chủ sở hữu trước chiếm giữ và cơ hội kiểm tra trước hạn chế.
Các chuyên gia cảnh báo rằng thành công trong phân khúc đó đòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và nắm vững tài liệu pháp lý cũng như điều kiện thực tế của bất động sản.
Nhìn về tương lai, chuyên gia Surachet dự đoán lãi suất cao, mức lương trì trệ và nợ hộ gia đình vẫn cao sẽ dẫn đến sự gia tăng liên tục của các bất động sản cũ trong 1 - 2 năm tới ở Thái Lan.
“Nếu thu nhập của người dân không tăng hơn mức hiện tại, chúng ta sẽ thấy thêm nhiều tài sản phát mãi và nhà cũ sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên thay vì các dự án mới ở nhiều phân khúc giá”, ông kết luận.
Theo The Nation
