Thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam vừa ghi nhận bước tiến pháp lý quan trọng khi Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 10 năm 2026.
Văn bản tư pháp này mang đến những hướng dẫn chi tiết về việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc, qua đó mở rộng danh mục các loại tài sản được phép sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong các giao dịch nhà đất.
Bước chuyển quan trọng trong cách nhìn nhận tài sản số
Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định trước đây chỉ đề cập chung đến tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Định nghĩa mang tính khái quát này từng tạo ra khoảng trống pháp lý đáng kể, khiến các bên tham gia giao dịch lúng túng khi muốn ứng dụng những công cụ tài chính hiện đại vào đời sống thực tế.
Thông qua Điều 5 của Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, cơ quan tư pháp cao nhất đã làm rõ nội hàm của vật có giá trị khác bằng việc liệt kê cụ thể cổ phiếu, trái phiếu và đặc biệt là tài sản số. Sự điều chỉnh kịp thời này phản ánh tư duy cởi mở, bắt kịp nhịp độ phát triển của nền kinh tế số, đồng thời mở ra phương thức bảo đảm thanh toán linh hoạt cho những nhà đầu tư đang nắm giữ danh mục tài sản thế hệ mới.
Ba điều kiện cốt lõi để giao dịch có hiệu lực pháp lý
Dù mở rộng phạm vi áp dụng, khung pháp lý mới vẫn thiết lập những ranh giới an toàn nhằm duy trì tính minh bạch cho thị trường. Để một khoản đặt cọc bằng tài sản số hay chứng khoán được pháp luật bảo vệ đầy đủ, giao dịch đó phải thỏa mãn đồng thời ba điều kiện quan trọng.
Thứ nhất, tài sản được lựa chọn không được nằm trong danh mục bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định hiện hành. Nguồn gốc hợp pháp và quyền sở hữu minh bạch luôn là yêu cầu tiên quyết đối với mọi tài sản đưa vào quan hệ dân sự.
Thứ hai, tài sản đó phải có khả năng chuyển giao trên thực tế để bên nhận đặt cọc trực tiếp nắm giữ hoặc kiểm soát. Trong không gian kỹ thuật số, điều này đòi hỏi quá trình chuyển giao quyền quản lý ví lưu trữ hoặc tài khoản xác thực phải diễn ra an toàn, giúp bên nhận cọc thực sự làm chủ tài sản bảo đảm.
Thứ ba, các bên tham gia bắt buộc phải xác định được giá trị quy đổi tương đương của tài sản bằng một lượng tiền nhất định tại thời điểm chuyển giao. Quy định này đóng vai trò như một mỏ neo tài chính, tạo căn cứ rõ ràng để thực hiện nghĩa vụ hợp đồng cũng như làm cơ sở phân xử nếu chẳng may phát sinh tranh chấp.
Cơ chế định giá và thẩm quyền phán quyết của tòa án
Về phương thức định giá, pháp luật đề cao nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các chủ thể dân sự. Giá trị bằng tiền của vàng, đá quý, cổ phiếu hay tài sản số hoàn toàn do hai bên tự nguyện thống nhất và ghi nhận cụ thể vào văn bản thỏa thuận.
Trong trường hợp các bên không xác định rõ giá trị quy đổi ban đầu mà sau đó phát sinh bất đồng dẫn đến khởi kiện, Tòa án sẽ tiến hành xác định giá trị của tài sản tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đây là một quy định then chốt mà các bên cần đặc biệt lưu tâm, bởi sự chênh lệch giá giữa ngày giao nhận cọc và ngày đưa vụ án ra xét xử có thể làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính của mỗi bên.
Khuyến nghị phòng ngừa rủi ro biến động giá cho nhà đầu tư
Đặc trưng nổi bật của tài sản số cũng như chứng khoán là mức độ biến động giá rất nhanh trong thời gian ngắn. Một danh mục tài sản số dùng để đặt cọc cho một thương vụ nhà đất hoàn toàn có thể tăng vọt hoặc sụt giảm mạnh chỉ sau vài tuần, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người mua lẫn người bán.
Nhằm phòng ngừa rủi ro trượt giá, các chuyên gia khuyến nghị các bên nên lập biên bản thẩm định hoặc ghi nhận chi tiết cơ chế định giá ngay tại thời điểm giao dịch. Hợp đồng cũng cần nêu rõ phương án xử lý nghĩa vụ phạt cọc hoặc hoàn trả cọc bằng hiện vật hay quy đổi thành tiền mặt, qua đó giảm thiểu tối đa nguy cơ tranh chấp kéo dài khi thị trường xảy ra biến động bất ngờ.
Theo Báo Tiền Phong
