Tăng lãi suất điều hành lúc này không mang nhiều ý nghĩa
Áp lực tăng lãi suất đầu vào đang dần lan sang mặt bằng lãi suất cho vay, khiến chi phí vốn của người dân và doanh nghiệp không còn duy trì mức thấp như giai đoạn trước. Nhiều ngân hàng đã dừng các gói vay ưu đãi, thậm chí điều chỉnh tăng lãi suất ở một số kỳ hạn.
Tại Vietcombank, lãi suất cho vay mua nhà hiện được áp dụng ở mức 7,9%/năm cố định 6 tháng đầu và 8,6%/năm cố định 12 tháng đầu, tăng khoảng 0,3 điểm % so với đầu tháng 12-2025, theo chia sẻ của cán bộ tín dụng tại một chi nhánh ở TP HCM.
Theo các chuyên gia Công ty Chứng khoán Vietcap, việc các ngân hàng lớn, bao gồm cả nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, tham gia tăng lãi suất huy động là diễn biến không bất ngờ. Sau điều chỉnh, lãi suất tiền gửi 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh lên khoảng 5,2%/năm, vẫn thấp hơn mức trước Covid-19 khoảng 1,6 điểm % và chưa quay lại mặt bằng cao của giai đoạn trước đại dịch.
Điều này cho thấy chính sách tiền tệ hiện vẫn mang tính hỗ trợ, dù dư địa nới lỏng không còn nhiều.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 24/12/2025, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 18,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,87% so với cuối năm 2024 – mức tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn được giữ ổn định, khi lãi suất bình quân đối với các khoản vay phát sinh mới đến cuối tháng 11-2025 ở mức 6,96%/năm, tương đương cuối năm 2024.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà khẳng định, từ đầu năm 2025 đến nay, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để tạo dư địa hạ lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế.
Tại phiên thảo luận “Bất động sản 2026: Chiến lược tăng trưởng hạ tầng quốc gia”, mới đây, ông Trần Ngọc Báu, Tổng Giám đốc CTCP WiGroup, cho rằng chưa có nhiều cơ sở để tăng lãi suất điều hành trong năm tới, dù một số tổ chức nghiên cứu dự báo Việt Nam có thể tăng 1–2 lần.
Theo ông Báu, nếu chỉ tăng mỗi lần khoảng 0,25 điểm %, mức điều chỉnh này không đủ tạo tác động thực chất lên thị trường, nhưng lại có thể gây tác động tiêu cực về mặt tâm lý.
“Nếu đã tăng thì phải tăng đủ lớn, còn nếu không thì tốt nhất là không tăng. Những điều chỉnh nhỏ chỉ làm thị trường lo lắng nhiều hơn là tạo hiệu quả điều hành,” ông Báu nhấn mạnh.
Theo phân tích của WiGroup, lãi suất điều hành chủ yếu tác động tới thị trường liên ngân hàng, trong khi vấn đề cốt lõi hiện nay nằm ở lãi suất thị trường và cấu trúc nguồn vốn. Khi lạm phát quanh 4%, nhưng lãi suất huy động cũng chỉ ở mức tương đương, động lực gửi tiền của người dân sẽ suy giảm, khiến ngân hàng gặp khó trong việc tạo nguồn vốn cho vay.
“Lãi suất cần ở mức đủ để người gửi tiền cảm thấy cân bằng. Chỉ khi có đầu vào ổn định thì ngân hàng mới có thể cho vay một cách chủ động,” ông Báu nhấn mạnh.
Từ góc độ này, theo ông Trần Ngọc Báu, ưu tiên hàng đầu của chính sách tiền tệ hiện nay không còn là câu chuyện ‘giá vốn’, mà là ‘lượng vốn’, tức làm sao để hệ thống ngân hàng có đủ tiền cho vay và khơi thông được dòng vốn từ bên ngoài.
Bài toán lớn hơn: Dòng vốn ngoại và nền kinh tế ‘chữ K’
Một vấn đề được ông Trần Ngọc Báu đặc biệt nhấn mạnh là sự suy giảm kéo dài của dòng vốn ngoại trong 3–4 năm gần đây. Việc phải bán ngoại hối để ổn định tỷ giá, trong bối cảnh dòng tiền quốc tế không quay trở lại, khiến nền kinh tế chủ yếu vận hành bằng nguồn lực nội địa.
“Nếu chỉ toàn ‘anh em trong nhà’ chơi với nhau, đến lúc hết tiền thì cả hệ thống cùng khó. Chỉ khi khơi thông được dòng vốn từ bên ngoài, thị trường mới phát triển bền vững,” ông Báu nói.
Ở góc độ thu nhập – yếu tố then chốt của thị trường bất động sản, ông Báu cho rằng nền kinh tế Việt Nam đang ngày càng thể hiện rõ mô hình "chữ K". Trong khi nhóm giàu và siêu giàu, những người nắm giữ tài sản tài chính tiếp tục hưởng lợi từ sự bùng nổ cục bộ của thị trường tài chính, thì thu nhập của người lao động phổ thông vẫn tăng chậm, do khu vực sản xuất, thương mại và dịch vụ nội địa chưa phục hồi mạnh.
Điều này lý giải vì sao tiêu dùng chưa tăng trưởng đột phá, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ nét trong thị trường bất động sản.
Cũng theo WiGroup, trong bối cảnh thu nhập dân cư tăng chậm và lãi suất thị trường không còn rẻ như trước, phân khúc bất động sản phục vụ nhóm thu nhập cao và người nắm giữ tài sản tài chính nhiều khả năng tiếp tục bùng nổ, trong khi phân khúc nhà ở giá thấp sẽ đối mặt nhiều thách thức.
Ông Báu cũng lưu ý, cách định nghĩa các phân khúc bất động sản cần được cập nhật theo thời gian. Những tiêu chí từng được xem là “cao cấp” trong quá khứ có thể không còn phù hợp ở hiện tại. Chẳng hạn, nếu trước đây mức giá khoảng 100 triệu đồng/m² đã được coi là cao cấp, thì trong bối cảnh hiện nay, khi mặt bằng giá đã thay đổi mạnh, câu hỏi đặt ra là mức 180–190 triệu đồng/m² còn thực sự là cao cấp hay đã trở thành phổ biến.
“Nếu định nghĩa phân khúc không được điều chỉnh kịp thời, việc thống kê và đánh giá thị trường sẽ bị sai lệch, từ đó dẫn đến những nhận định và chính sách không sát với thực tế”, ông Báu nhấn mạnh.
