Vì sao nhà ở trung cấp buộc phải hóa cao cấp?
Sáng 4/10, tại Diễn đàn Bất động sản “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá những nỗ lực thể chế gần đây đang giúp tháo gỡ ách tắc, giải phóng nguồn lực cho thị trường. Tuy nhiên, chất lượng nguồn cung vẫn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, với xu hướng đẩy giá và thiếu sản phẩm phù hợp với đại đa số người mua.
Cụ thể, theo TS. Đính, trong năm 2025, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản đã được điều chỉnh và sửa đổi một cách quyết liệt, tạo hiệu ứng rõ rệt trong việc cởi trói hàng loạt dự án vướng mắc.
Ông cho biết, tính đến quý III/2025, hàng trăm nghìn sản phẩm mới đã tham gia thị trường. Bước sang quý IV, nguồn cung tiếp tục tăng đột biến, tiệm cận mức trung bình của giai đoạn 2018–2019, thời điểm thị trường hoạt động sôi động nhất trước khi suy thoái.
Dù thừa nhận việc tháo gỡ chưa triệt để, ông đánh giá những chuyển biến vừa qua thể hiện “làm thật, gỡ thật, không phải khẩu hiệu”, đặc biệt thông qua các nghị định và giải pháp đánh trực diện vào phần còn vướng của luật.
Ông Đính dẫn chứng một số văn bản nổi bật, như Nghị định 170, Nghị định 171, Các quy định về phát triển quỹ nhà ở quốc gia, Nghị định 302 và nhiều cơ chế hỗ trợ khác. Theo ông, việc xử lý bằng nghị định để “vá” lỗ hổng luật cho thấy mức độ chủ động và quyết liệt của Nhà nước, không để thị trường tiếp tục tắc nghẽn kéo dài.
Nhờ đó, nguồn cung tăng đáng kể, “nhưng chất lượng nguồn cung lại là câu chuyện khác”, ông lưu ý.
TS. Đính chỉ ra thực trạng đáng lo ngại đó là phần lớn các dự án mở bán hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Dữ liệu từ VARS cho thấy, chỉ khoảng 5–6% nguồn cung mới là sản phẩm giá thấp, chủ yếu thuộc nhà ở xã hội, không phải dự án thương mại.
“Thị trường gần như không có sản phẩm nhà ở giá thấp, giá phù hợp", ông nhấn mạnh.
Điều này tạo áp lực lớn lên nhu cầu thực, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Đáng chú ý, theo TS. Đính chỉ rõ, nhiều dự án ban đầu hướng đến phân khúc trung bình – trung cấp, nhưng do vướng mắc kéo dài, chi phí đầu vào tăng mạnh đã buộc chủ đầu tư "đẩy lên" phân khúc cao hơn.
Các chi phí tăng bao gồm lãi vay, chi phí vốn, chi phí cơ hội, đặc biệt là giá đất. Cùng với tâm lý “đã khó ra được dự án thì phải đặt kỳ vọng lợi nhuận cao”, giá bán liên tục bị đẩy lên, góp phần hình thành mặt bằng giá mới.
Không nên coi đầu cơ là ‘tội ác’
Ở phần thảo luận về đầu cơ, TS. Đính không đồng tình với quan điểm coi đầu cơ là “tội ác cần phải triệt”.
Ông lập luận: “Bản chất đầu cơ cũng là một loại hình kinh doanh. Trong cơ chế thị trường, họ sẽ phải tận dụng cơ hội để kiếm lời.” Theo ông, thay vì cấm đoán, cần thiết kế luật chơi để điều tiết hành vi, phân biệt giữa đầu cơ tạo thanh khoản và đầu cơ méo mó thị trường.
TS. Đính cho rằng giải pháp căn cơ là sử dụng công cụ thể chế – chính sách để ngăn chặn hành vi không có lợi cho thị trường, khuyến khích hành vi có lợi, tạo cấu trúc thị trường minh bạch, bền vững.
“Chúng ta phải xử lý bằng giải pháp thể chế để ngăn chặn những hành vi không lợi, và khuyến khích những hành vi có lợi cho thị trường", ông nói rõ.
Các công cụ được ông đề xuất gồm: Thuế đối với đầu cơ, quản lý dòng vốn, lãi suất, và tăng nguồn cung để giảm áp lực tăng giá. Theo ông, khi nguồn cung đủ lớn, thị trường sẽ tự điều tiết áp lực giá, từ đó giảm động cơ đầu cơ ngắn hạn.
