Một doanh nghiệp Blockchain đề xuất token hóa nhà ở xã hội ở Việt Nam

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng cấp thiết, một doanh nghiệp công nghệ blockchain tại Việt Nam đã đưa ra sáng kiến táo bạo: áp dụng token hóa vào nhà ở xã hội. Theo đó, người dân có thể mua từng phần nhỏ tài sản qua token kỹ thuật số, dần dần sở hữu toàn bộ căn nhà, hoặc tham gia hình thức “xổ số” dựa trên token để có cơ hội trúng thưởng.

Đề xuất này được Reetechs Labs trình bày tại hội thảo về các dự án hợp tác công – tư do Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Ban IV) tổ chức gần đây, nhằm mở rộng tiếp cận nhà ở cho lao động phổ thông.

Token hóa là cầu nối giữa công nghệ và giấc mơ sở hữu nhà

Token hóa, theo giải thích của Reetechs Labs, là việc chuyển đổi giá trị tài sản thực tế – như quyền sở hữu một căn nhà – thành các đơn vị kỹ thuật số trên nền tảng blockchain. Mỗi token đại diện cho một phần nhỏ của tài sản, dễ dàng giao dịch an toàn và minh bạch nhờ công nghệ sổ cái phân tán.

Áp dụng vào nhà ở xã hội, mô hình này cho phép người mua có thu nhập hạn chế tham gia mà không cần vốn lớn ngay từ đầu. Chẳng hạn, một căn hộ được chia thành 100 token, tương đương 100% giá trị. Người lao động có thể chi trả từng token một theo khả năng tài chính, ví dụ mua một token mỗi tháng từ các khoản tiết kiệm nhỏ. Khi tích lũy đủ 100 token, họ sẽ nhận quyền sở hữu đầy đủ căn nhà, với toàn bộ giao dịch được ghi nhận tự động trên blockchain.

Bên cạnh đó, Reetechs Labs còn đề xuất biến token thành “vé số” để tăng tính hấp dẫn. Với cùng ví dụ 100 token cho một căn nhà, mỗi token được bán cho một người, tạo thành 100 “vé tham gia”. Chủ đầu tư sẽ tổ chức quay số ngẫu nhiên định kỳ, chọn ra người may mắn sở hữu toàn bộ căn hộ. Ý tưởng này lấy cảm hứng từ chương trình “xổ số vé tàu” ở Ấn Độ, nơi chính phủ khuyến khích mua vé chính hãng bằng cách trao thưởng lớn, giúp giảm tình trạng mua bán lậu.

Đọc thêm: Chủ tịch VBA Phan Đức Trung: Trong vài năm tới, một bất động sản có thể được giao dịch dưới dạng token nhờ công nghệ RWA

Những ưu điểm và thách thức pháp lý, xã hội

Đánh giá về đề xuất, bà Trần Thị Kiều Diễm, Giám đốc Điều hành Orochi Network – một công ty blockchain chuyên về bảo mật dữ liệu tại TP.HCM – nhận định đây là bước đi sáng tạo, đặc biệt ở khả năng “phân mảnh” quyền sở hữu để hỗ trợ người vốn ít. Tuy vậy, bà nhấn mạnh cần xem xét kỹ lưỡng các rào cản pháp lý và kỹ thuật.

Nhà ở xã hội thuộc chính sách an sinh xã hội, với quy định nghiêm ngặt về đăng ký, công chứng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ). Token hiện chưa được pháp luật Việt Nam công nhận tương đương giấy tờ truyền thống, dẫn đến khó khăn trong giải quyết tranh chấp hoặc sự cố bị tấn công. Hơn nữa, luật cấm bán lại nhà ở xã hội trong 5 năm đầu với các điều kiện cụ thể, khiến mô hình tích lũy hoặc xổ số có thể vi phạm nguyên tắc chọn lọc đối tượng thụ hưởng và quy trình chuyển quyền.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home – đơn vị chuyên xây dựng nhà ở xã hội – cũng bày tỏ sự hoài nghi về tính khả thi. Ông cho rằng hình thức này quá phức tạp so với quy trình hiện hành, nơi người mua đã được hỗ trợ vay ưu đãi lãi suất thấp và trả góp hằng tháng – tương tự ý tưởng “tích lũy token” nhưng an toàn pháp lý hơn.

Nếu mọi giao dịch đều qua token, dòng tiền phân tán sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc xoay sở vốn, hoàn tất dự án. Về phần “xổ số”, ông Nam cho rằng không cần thiết, vì các dự án lớn đã áp dụng bốc thăm công khai với tỷ lệ chọi cao, đảm bảo tính minh bạch mà không thêm yếu tố may rủi.

Đọc thêm: YZi Labs công bố quỹ 1 tỷ USD để hỗ trợ các nhà phát triển sản phẩm trên BNB Chain

Minh bạch hay rủi ro đầu cơ từ sản phẩm token hóa?

Từ góc độ tư vấn tài chính, ông Nguyễn An Huy, cố vấn cao cấp tại Công ty FIDT, hoan nghênh tiềm năng của blockchain trong việc tăng tính minh bạch, theo dõi giao dịch và giảm gian lận – vấn đề thường gặp ở lĩnh vực nhà ở xã hội. Với chủ đầu tư, token hóa còn mở ra kênh huy động vốn từ cộng đồng, giảm phụ thuộc ngân hàng.

Tuy nhiên, ông Huy cảnh báo về rủi ro thị trường thứ cấp, nơi token dễ dàng trao đổi dẫn đến đầu cơ, đẩy giá và loại trừ người thực sự cần nhà. Mô hình xổ số đặc biệt gây lo ngại về công bằng, vì người dân có thể mất tiền tích lũy mà không chắc chắn sở hữu, trái với tinh thần an sinh xã hội. Đối tượng chính là công nhân thu nhập thấp – thường thiếu kiến thức công nghệ, dễ gặp lừa đảo hoặc mạo danh. Ngoài ra, quản lý tiến độ xây dựng sẽ phức tạp nếu dòng tiền từ token không ổn định.

Ông Huy gợi ý, nếu thí điểm, nên loại bỏ yếu tố xổ số và tập trung vào tích lũy token, với quy định chặt chẽ: gắn token với định danh cá nhân, cấm chuyển nhượng thứ cấp, thanh toán qua Ngân hàng Chính sách Xã hội. Cần xây dựng “hộp cát pháp lý” (sandbox) để thử nghiệm quy mô nhỏ, có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Bà Kiều Diễm bổ sung kinh nghiệm quốc tế: ở các nước như Hong Kong hay EU, token gắn tài sản thường bị coi là chứng khoán, phải tuân thủ quy định nghiêm ngặt về phát hành và lưu ký. Nhiều dự án sử dụng công ty con (SPV) hoặc quỹ tín thác để giữ quyền sở hữu thực, nhà đầu tư chỉ nhận “quyền lợi gián tiếp”. Bà đề xuất thay vì token hóa trực tiếp căn hộ, nên token hóa quyền nhận tiền thuê hoặc lợi nhuận từ tòa nhà – giống trái phiếu chia sẻ lợi tức, dễ phù hợp với khung chứng khoán Việt Nam mà không chạm đến sổ đỏ.

Để giảm rủi ro, bà nhấn mạnh cần ưu tiên người mua (dựa trên điều kiện thu nhập), khóa chuyển nhượng, giới hạn sở hữu và tích hợp KYC/AML. Dòng tiền từ thuê nhà có thể dùng oracle để tự động phân phối lợi nhuận qua hợp đồng thông minh. Sản phẩm nên thiết kế như kênh tiết kiệm dài hạn với lợi tức ổn định, thay vì “cược trúng nhà”.

Bài học từ thực tiễn token hóa bất động sản tại Việt Nam

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, chia sẻ rằng token hóa bất động sản từng phổ biến ở Việt Nam giai đoạn 2020–2022, chủ yếu với đất nền và nhà riêng lẻ, giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận dễ dàng hơn. Tuy vậy, sau “cơn sốt”, mô hình lộ rõ hạn chế về pháp lý, minh bạch và công nghệ. Việc chuyển đổi token sang tài sản thực tế thường vướng thủ tục, trong khi giao dịch phụ thuộc nền tảng blockchain dễ gặp sự cố bảo mật.

Hiện nay, thị trường nhà ở xã hội đang tích cực hơn với nguồn cung tăng, điều kiện tiếp cận nới lỏng: không yêu cầu cư trú địa phương, chỉ cần chưa sở hữu nhà tại khu vực dự án và thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng (cá nhân) hoặc 30 triệu đồng/tháng (hộ gia đình). Bộ Xây dựng đang đề xuất nâng ngưỡng lên 20 triệu đồng/tháng cho cá nhân. Đặc biệt, Quỹ Nhà ở Quốc gia – dự kiến được Quốc hội phê duyệt ngày 29/5 – sẽ ưu tiên xây dựng nhà cho thuê, mở rộng cơ hội cho người thu nhập thấp mà không cần mua đứt.

Ông Nam từ G-Home kỳ vọng quỹ này sẽ thu hút doanh nghiệp, tăng nguồn cung và bảo đảm giá cả hợp lý. Trong khi đó, các chuyên gia đồng tình rằng, dù token hóa mang tiềm năng, việc triển khai cần cân bằng giữa đổi mới công nghệ và bảo vệ lợi ích xã hội, tránh biến giấc mơ nhà ở thành rủi ro tài chính.