Token hóa bất động sản mở ra cơ hội mới nhưng chưa thể áp dụng đại trà
Sự phát triển của công nghệ blockchain đang thúc đẩy xu hướng token hóa tài sản thực, trong đó bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực có nhiều tiềm năng nhất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải mọi loại bất động sản đều có thể được đưa lên blockchain, bởi việc triển khai còn phụ thuộc chặt chẽ vào khuôn khổ pháp lý.
Token hóa là quá trình chuyển đổi quyền sở hữu hoặc quyền lợi gắn với một tài sản vật chất thành các token kỹ thuật số trên nền tảng blockchain. Mỗi token đại diện cho một phần giá trị của tài sản và có thể được giao dịch một cách minh bạch, giúp giảm chi phí trung gian, tăng khả năng tiếp cận và cải thiện tính thanh khoản.
Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng xu hướng này đang phát triển nhanh trên thế giới nhờ khả năng giải quyết nhiều hạn chế vốn tồn tại lâu nay của thị trường bất động sản. Việc chia nhỏ một dự án thành nhiều token giúp nhà đầu tư không cần sở hữu số vốn quá lớn mà vẫn có thể tham gia vào các tài sản giá trị cao.
Theo mô hình này, một dự án bất động sản trị giá hàng nghìn tỷ đồng có thể được chia thành hàng triệu token. Thay vì phải chuẩn bị hàng chục tỷ đồng để mua một căn hộ hoặc một căn nhà, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng để sở hữu một phần nhỏ của tài sản thông qua token.
Về nguyên tắc, người nắm giữ token có thể hưởng lợi từ giá trị gia tăng của tài sản cũng như nguồn thu phát sinh từ hoạt động khai thác hoặc cho thuê dự án. Đây được xem là giải pháp giúp mở rộng cơ hội đầu tư và khai thông dòng vốn cho thị trường.
Bên cạnh đó, nhiều tổ chức nghiên cứu quốc tế cũng đánh giá thị trường token hóa bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong những năm tới khi ngày càng nhiều quốc gia thử nghiệm và hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình tài sản này.
Khung pháp lý là điều kiện tiên quyết để bất động sản được token hóa
Dù tiềm năng lớn, việc token hóa bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn đối mặt với rào cản pháp lý đáng kể. Ông Tô Trần Hòa, Phó Trưởng ban Thường trực Ban Quản lý thị trường giao dịch tài sản mã hóa (Ủy ban Chứng khoán Nhà nước), cho biết pháp luật hiện hành chưa cho phép chia nhỏ quyền sở hữu của nhiều loại bất động sản để phát hành token và phân phối rộng rãi cho nhà đầu tư.
Theo ông Hòa, cơ quan quản lý đang nghiên cứu các nguyên tắc phối hợp với các bộ, ngành nhằm xây dựng cơ chế phù hợp cho việc token hóa tài sản thực. Tuy nhiên, chỉ những tài sản đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật mới có thể được xem xét đưa lên blockchain.
Điều đó đồng nghĩa với việc không phải mọi bất động sản đều đủ điều kiện để phát hành token. Đối với những tài sản liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu, đơn vị phát hành sẽ phải xin ý kiến của cơ quan quản lý chuyên ngành trước khi triển khai.
Đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cũng cho rằng doanh nghiệp không nên xem đây là trở ngại quá lớn. Theo ông, định hướng xây dựng chính sách hiện nay hướng đến việc vừa bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thông qua các yêu cầu quản lý chặt chẽ đối với sàn giao dịch tài sản số, vừa tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển các mô hình phát hành tài sản số hợp pháp.
Ở góc độ thị trường, ông Phạm Nguyễn Toan nhận định sự thành công của token hóa bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào tiến trình hoàn thiện thể chế. Hiện nay, các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đều được xây dựng dựa trên mô hình quản lý tài sản truyền thống, chưa có nhiều quy định dành cho tài sản số.
Theo ông, nếu chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cùng cơ chế thử nghiệm đủ linh hoạt, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư sẽ vẫn phải hoạt động trong vùng pháp lý chưa thực sự rõ ràng, khiến việc triển khai token hóa bất động sản khó có thể phát triển đúng với tiềm năng.
