Từng là tỷ phú và biểu tượng cho thời kỳ bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc, nhà sáng lập China Evergrande Hứa Gia Ấn vừa bị một tòa án Trung Quốc tuyên án tù chung thân.
Tuy nhiên, ngay cả khi đế chế Evergrande đã sụp đổ, cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bước sang năm thứ 6 vẫn tiếp tục đè nặng lên nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, gây thiệt hại cho hàng triệu hộ gia đình và buộc Trung Quốc ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu để duy trì tăng trưởng.
Nhiều chủ nhà và chủ nợ tức giận đặt câu hỏi trên mạng xã hội Trung Quốc rằng tại sao Hứa Gia Ấn, người từng giàu nhất châu Á và là nhà sáng lập China Evergrande, không bị tử hình sau khi bị kết tội với hàng loạt hành vi sai phạm, từ sử dụng sai mục đích nguồn vốn đến hối lộ.
6 năm sau khi các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sử dụng đòn bẩy cao, những tác động của cuộc khủng hoảng vẫn chưa chấm dứt.
Hàng triệu căn nhà xây dở dang vẫn nằm im trên khắp Trung Quốc. Đà phục hồi giá nhà mới tại những thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải đã chững lại. Doanh số bán đất tiếp tục lao dốc, trong khi doanh số bất động sản và hoạt động xây dựng suy giảm ngày càng nhanh.
Tại các thành phố nhỏ hơn ở khu vực nội địa, giá nhà cũ đã giảm gần 25% so với năm 2020, qua đó trở thành lực cản đối với tiêu dùng.
Nền kinh tế Trung Quốc chỉ tăng trưởng 4,3% trong quý II/2026 so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong hơn 3 năm.
Khi động lực từng thúc đẩy nhu cầu trong nước đảo chiều, Trung Quốc ngày càng phải dựa vào xuất khẩu để thúc đẩy tăng trưởng.
Thặng dư thương mại của nước này đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2019, làm gia tăng căng thẳng thương mại với Liên minh châu Âu và Mỹ, đồng thời làm dấy lên lo ngại về một "Cú sốc Trung Quốc 2.0", khi hàng hóa Trung Quốc ngày càng gây sức ép lên các ngành sản xuất nội địa tại những thị trường đối tác, trong đó có các nước thuộc Global South.
Không dễ tìm lời giải
"Vấn đề mang tính hệ thống và không có nhiều cách để giải quyết", ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago, nhận định.
Theo ông, Trung Quốc hiện có nhiều nhà ở hơn số lượng hộ gia đình. Trong nhiều năm, nhà thứ 2 được sử dụng như một kênh đầu tư và hơn 1/3 dân số đã tham gia vào hoạt động này.
Evergrande vỡ nợ vào năm 2021 và bắt đầu quá trình thanh lý vào năm 2024. Đối thủ Country Garden vỡ nợ vào năm 2023 và kể từ đó chưa mua thêm đất. Trong khi đó, China Vanke đang tìm cách gia hạn một số khoản thanh toán trái phiếu và đã thay thế phần lớn đội ngũ quản lý cấp cao bằng các lãnh đạo đến từ các doanh nghiệp nhà nước.
Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã tìm cách chuyển dòng tín dụng ngân hàng và nguồn hỗ trợ của nhà nước từ bất động sản sang các ngành công nghệ chiến lược như robot và chất bán dẫn. Tuy nhiên, các ngành mới nổi này vẫn chưa đủ lớn để bù đắp lực cản từ thị trường nhà ở tiếp tục suy yếu, theo các chuyên gia.
"Ở thời điểm hiện tại, tăng trưởng và lợi ích từ tăng trưởng đang được phân bổ hẹp hơn nhiều trong nền kinh tế", ông Max Zenglein, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Conference Board Asia, nói.
Theo ông, đây là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến tiêu dùng chưa thể phục hồi mạnh.
Sau khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tư nhân vỡ nợ, các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đang ngày càng chiếm ưu thế trên thị trường. Các bên tham gia thị trường dự báo lĩnh vực này sẽ chịu sự giám sát chặt chẽ hơn của nhà nước.
"Mối quan tâm chính là ai đứng phía sau doanh nghiệp, là doanh nghiệp nhà nước trung ương hay địa phương", một nhân viên tín dụng tại một ngân hàng quốc doanh lớn của Trung Quốc cho biết.
Theo người này, trên thực tế, các ngân hàng đã gần như ngừng cho các nhà phát triển bất động sản tư nhân vay vốn trong một thời gian dài.
"Nỗi đau không thể chịu đựng thêm"
Ông Radwan ước tính Trung Quốc sẽ cần khoảng 18 tháng để giải phóng lượng nhà tồn kho hiện nay. Theo ông, giá nhà cần giảm thêm 40% so với mức năm 2025 mới có thể đạt trạng thái cân bằng. Quá trình này có thể kéo dài thêm 1 thập kỷ.
"Người Trung Quốc rất thông minh. Họ đủ hiểu rằng thị trường vẫn còn lâu mới chạm đáy, nhưng họ không thể nhìn thấy đáy ở đâu", ông nói.
Một số chuyên gia khác cho rằng giai đoạn tồi tệ nhất có thể đã qua.
"Chúng tôi không kỳ vọng tình hình sẽ xấu đi đáng kể từ đây", ông Christopher Beddor, Phó Giám đốc nghiên cứu Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, nhận định.
Theo ông, kịch bản có khả năng xảy ra nhất là giá nhà tiếp tục giảm dần trong thời gian dài, qua đó từng bước thanh lọc thị trường và mở đường cho sự cải thiện.
Bản án chung thân dành cho Hứa Gia Ấn đã trở thành một chủ đề nổi bật trên mạng xã hội Trung Quốc. Đến ngày 20/8, hashtag liên quan đã thu hút hơn 370 triệu lượt xem và 72.000 cuộc thảo luận trên Weibo, nền tảng tương tự X tại Trung Quốc.
"Nỗi đau này không thể chịu đựng thêm", Jason Wang, một chủ nhà 38 tuổi, nói.
Theo Wang, giá trị căn nhà của anh tại tỉnh Sơn Đông, một trong những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi cuộc khủng hoảng bất động sản, đã giảm 25% kể từ khi anh mua vào năm 2019.
"Khi người dân còn khó lo nổi cái ăn, thì lấy đâu ra tiền để mua nhà?", anh nói.
